par Malgré une crise économique mondiale qui affecte de nombreux secteurs, l’immobilier de luxe en France affiche une résilience impressionnante. En 2024, les tendances du marché immobilier de luxe montrent un intérêt accru pour des propriétés d’exception, tant à Paris qu’en bord de mer. Cette prospérité ne se limite pas aux simples transactions, mais s’étend également à une demande élevée pour des résidences haut de gamme. Examinons les différents aspects qui expliquent cette dynamique singulière, même dans un contexte économique difficile.
La situation actuelle du marché immobilier de luxe
La crise économique de 2025 a laissé des marques indéniables sur le marché immobilier global, mais paradoxalement, le segment de luxe semble non seulement résister, mais également prospérer. Selon la deuxième édition du Baromètre de l’immobilier de luxe réalisé par Coldwell Banker, une analyse approfondie des prix, volumes de transactions et tendances du marché révèle des informations significatives.
Les volumes de transactions en baisse
Les chiffres montrent que les transactions de biens dépassant un million d’euros ont chuté de près de 45 % aux principaux marchés de luxe français au cours des deux dernières années. Comparativement, le reste du marché immobilier a connu un recul de 37 %. Ce phénomène s’explique par une sélection plus rigoureuse de la part des acheteurs, qui se basent sur leurs désirs plutôt que sur des nécessités immédiates.
L’expertise de Laurent Demeure, Président de Coldwell Banker Europa Realty, souligne que les acheteurs, plus vigilants, sont en mesure d’exiger des ajustements de prix. Cette situation a également été exacerbée par une restriction des conditions de crédit, deux fois plus sévère par rapport à deux ans auparavant.
Des prix qui ne fléchissent pas
Si la demande pour les propriétés de luxe a sensiblement ralenti, les prix, quant à eux, n’ont reculé que de 0,8 % en 2024. Cette légère diminution est moindre comparée à la baisse observée dans le reste du marché immobilier, qui s’établit à 1,4 %. À l’inverse, certaines destinations, comme la Côte Atlantique, souffrent davantage, avec des baisses de prix atteignant jusqu’à 7,9 % à Arcachon et 4,5 % au Cap Ferret.
De telles variations soulignent le déséquilibre croissant entre les marchés, alors que certains segments de luxe continuent d’attirer l’attention des investisseurs. Par exemple, des propriétés prestigieuses dans des lieux très prisés restent largement soutenues par une réputation et une localisation exceptionnelles, malgré un marché globalement difficile.
Les nouvelles préférences des acheteurs
Avec des acheteurs de plus en plus sélectifs, les tendances du marché immobilier de luxe évoluent. Les nouvelles attentes des acquéreurs vont au-delà de simples critères esthétiques; elles englobent également des préoccupations familiales, écologiques et socioculturelles. Cela se traduit par des choix de localisations qui touchent les destinations les plus prisées.
Les destinations prisées pour les familles
En dépit des variations des prix, certaines communes témoignent d’une forte attractivité. Par exemple, Saint-Germain-en-Laye, Megève, Biarritz et Lyon ont enregistré des hausses allant de 1,6 % à 10,1 % des prix des biens de luxe, surpassant la moyenne du marché classique. Ces destinations séduisent par leur cadre familial, offrant un mélange équilibré de tranquillité et d’accessibilité aux grandes villes.
Gilles Baudrier, dirigeant d’une agence Coldwell Banker au Vésinet, partage un exemple révélateur. Un entraîneur sportif de renom a récemment acquis une propriété en raison de sa proximité avec des établissements éducatifs prestigieux, alliant ainsi espaces verts et cadre de vie agréable.
Les zones méditerranéennes résistent mieux
Les marchés situés en bord de mer, particulièrement ceux de la Méditerranée, affichent une meilleure résilience par rapport à leurs homologues. Les 9 marchés représentés par Coldwell Banker dans cette région montrent une baisse modérée de 33 % des biens de luxe disponibles, tandis que des prix en hausse de 1,2 % sont à signaler, comparativement à une progression de 0,8 % pour le reste du marché.
Des villes comme Nice et Cannes maintiennent des niveaux plus élevés de prix et d’activité par rapport à d’autres destinations telles qu’Antibes ou Marseille, où des baisses de prix sont constatées. Ce climat favorable aux transactions de luxe s’explique en partie par une clientèle internationale recherchant des propriétés en situation privilégiée.
Les comportements des vendeurs face à la crise
Dans un contexte de baisse des acheteurs, les vendeurs du marché immobilier de luxe sont contraints d’adopter des stratégies plus flexibles. Les ajustements de prix deviennent courants, conduisant à des marges de négociation accrues. Les acheteurs en position de force s’engagent dans des discussions pour obtenir des rabais significatifs sur les prix demandés.
Une pression sur les prix
Les marges de négociation affichent une augmentation notable, passant de 5,5 % à 6,9 % au niveau national. La Côte Atlantique et l’Île-de-France sont particulièrement marquées par de tels au changements. À Boulogne Billancourt, la marge de négociation a connu une évolution spectaculaire, atteignant près de 9 % en 2024.
Malgré cette flexibilité, certaines régions de luxe, comme Chamonix ou Megève, restent relativement stables. Ces endroits attirent une clientèle fortunée qui cherche avant tout des biens rares, maintenant ainsi des prix d’achat élevés malgré la morosité ambiante.
Les propriétés d’exception continuent d’attirer la richesse
Les plus grandes villes, ainsi que les stations de montagne, conservent une solidité impressionnante sur le segment ultra-luxueux. À Paris, les prix dans les zones dites « ultra-luxe » dépassent fréquemment les 20 000 €/m², avec des transactions récentes illustrant cette tendance croissante. Les propriétés au pied des Alpes ou dans les quartiers huppés de la capitale attirent encore une clientèle friande de résidences d’exception.
Le marché de l’immobilier de luxe semble en effet conserver ce halo d’attrait qui attire encore de nouveaux acheteurs, souvent étrangers, en quête d’investissements sécurisés dans un environnement marqué par l’incertitude.
Le défi de la rareté et son impact sur la dynamique du marché
À Paris, la rareté de l’offre a joué un rôle majeur dans la capacité des prix à se maintenir malgré la crise. Après avoir enregistré une perte de 50 % des transactions de biens de luxe, le marché parisien ressent l’impact d’une offre réduite. En effet, seulement 5 600 biens au-delà d’un million d’euros étaient proposés cette année, contre 12 600 l’année précédente.
Un intérêt croissant pour les petites propriétés
Le succès des propriétés de taille modeste, souvent qualifiées de « pied-à-terre », illustre un changement de comportement des acheteurs. Les nouveaux modes de travail hybrides incitent les cadres à rechercher des résidences productrices de revenus dans la capitale tout en restant concentrés sur leurs projets professionnels ailleurs.
En parallèle, un regain d’intérêt pour des propriétés plus compactes est à noter, ces biens attirant une clientèle en quête de modernité et de praticité. Cela montre que les choix immobiliers sont influencés par des facteurs sociétaux, dont l’évolution des modes de vie liée au télétravail.
